首页 >> 法律法规、政策

何为宅基地“三权分置”,为什么要设立?

发布时间:2019-02-13 08:42:03   来源:国土局
分享:

国土资源部部长姜大明15日表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

消息一出立即引发市场强烈关注。那么,究竟什么是宅基地“三权分置”呢?

何为宅基地“三权分置”?

宅基地的“三权分置”指的是落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。简单的说就是宅基地将被赋予三种权能,分别为所有权、资格权、使用权,并且三权分离。村集体(村或经济社)是宅基地所有权人,符合规定和条件的村民(农户)具有认定为宅基地资格权资格,宅基地使用权人就是通俗所说的农村自建房房主,主体现为本村村民(农户)。

三权分离后宅基地所有权不变,仍然属于集体所有。

落实宅基地集体所有权就是保障和强化了集体经济组织有依法收回宅基地的权利,也赋予了集体经济组织对宅基地使用的监督权利,以及集体经济组织在宅基地使用权流转或被征收时按照一定比例分享流转或征收收益。

稳定农户资格权就是维护农民家庭作为集体经济组织成员取得和占用宅基地的权利。资格权是对于村民(农户)各项附着于土地上的权利的一种保障。资格权设置和认定关系到广大农民的基本权利和切身利益,包括宅基地的取得权利、流转权益、土地开发收益分配等都与资格权直接相关,资格权认定是关键也是难点。

适度放活宅基地使用权就是将允许农户除通过转让流转宅基地使用权外,还可以以出租、抵押、入股等方式流转宅基地使用权,进一步提高宅基地集约利用水平和效益,同时激活宅基地租赁权和抵押权,释放农村建设用地土地价值潜能。

业界人士认为,宅基地使用权也是是“三权分置”重点,目前在我国非试点地区宅基地流转(通常所说的买卖)仅限于本村村民,未来将适度放活宅基地使用权人主体,这将意味着宅基地使用权流转不再局限于本村村民。

以宅基地流转试点地区义乌为例,宅基地流转已不局限于本村集体内部,而是符合规定允许在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让给村级集体经济组织成员,受让主体虽已放宽,但仍然不允许城市居民购买宅基地。

为什么要设立“三权分置”?

目前学界对于宅基地流转存在两种观点,一种主张以“稳”为主,一种则主张以“活”为主。

所谓“稳”,即将流转范围限定在本集体经济组织内部。主张理由是出于对农民可能失去宅基地和农村土地非农化的担忧,并由此导致农村社会秩序稳定的担忧,也认为宅基地流转对增加农民财产性收入和复垦增加耕地的实际作用不大。

主张以“活”为主的,主要是出于盘活利用闲置宅基地、激活农村沉睡土地资产、增加农民财产性收入的考虑,认为流转范围限定在本集体经济组织内部抑制了流转交易需求。

因此,如何解开“稳”与“活”的死结,便亟待制度创新。目前来看,建构宅基地产权分置制度被认为是可行的路径方式,也就是将目前集体和农户的宅基地权利一分为三,分别设立所有权、资格权和使用权。

“三权分置”便是为了有效化解“稳”与“活”的矛盾,即在稳住农户宅基地占有的同时,逐步放活宅基地的使用。

中国农业大学土地科学与技术学院教授、北京土地学会会长朱道林表示,关于宅基地“三权分置”,应该是类似于保持宅基地集体所有权不变,集体农户宅基地权利不变的情况下,鼓励农村住宅租赁、流转的一种方式。

这一做法对于分布在城乡接合部,尤其是大城市近郊区的农村住宅,鼓励其通过租赁方式进行流转,满足住房租赁市场的需求,是有积极意义的。

各大媒体看“三权分置”

人民网:

我国将用租赁并举等方式逐步改变

政府作为居住用地唯一供应者的情况

我国在积极寻求方法改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,完善促进房地产健康发展的基础性土地制度,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

按国土资源部、住房城乡建设部部署,北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

新京报:

政府不再垄断住房供地,开启深度变革

探索非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地,宅基地“三权分置”,实际上开启了房地产管理模式和土地市场的深度变革。传统房地产管理模式是将土地资源集中于政府手中,地方政府主导土地招拍挂转让,开发商负责建房。而随着新的改革举措实施,非房地产企业依法取得使用权的土地,用以建设住宅,将实现多元主体的住房供应,也是对土地市场的松绑与放权。

未来将有相当比例的土地和住房供应,将通过非房地产企业来实现,进入市场,提供给企业员工以及广大租房者使用。这会对整个土地和房地产市场产生结构性影响,租赁性及其他性质的保障类住房数量会不断增多,进而形成与商品房并重的市场模式,中低收入群体和高收入群体将各取所需,选择不同属性的房子。租房市场也会因供应量不断增加,而大大缓解目前供需不对等、租房难、租房贵等矛盾,为租购同权奠定可行基础。这也将倒逼地方政府摆脱“土地财政”路径依赖,地方政府不能再依靠对一级土地市场的把控,通过土地拍卖价格的不断推高,来获取巨额收益。开发商高价拿地,再天价售房的传统模式也面临重大挑战,城市房地产行业的短期炒房投机现象将受到相应遏制。人们的住房理念随着住房租赁市场的壮大,有望逐步得以改变,整个房地产行业也将朝着更为健康有序的方向发展。

新华网:

我国将探索农村宅基地“三权分置”

作为一项重大创新,我国将探索农村宅基地集体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分置”。

探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,是一项重大创新。各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究,探索宅基地“三权分置”的具体实现形式,可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试,探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

易居研究院智库中心研究总监严跃进:

居民土地多主体供给将成主流

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在住房制度改革中,很明确提到了“多主体供给”的内容。所以,类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说,从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,所以国土部此次表述,或是说在住宅市场的用地方面,会逐渐放开集体建设用地。

同时,严跃进还提到,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域其实不太可能一次性放开。而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。

新媒:

中国住房制度改革成今后重点

据新加坡《联合早报》报道称,由中共中央政治局去年12月9日召开的会议提出,加快住房制度改革和长效机制建设是今年要着力抓好的一项重点工作。

报道称,此前中央经济工作会议提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落”。

英媒:

冷购房热租赁

中国楼市降温长效机制启航

据路透社2017年8月18日报道,7月底的中共中央政治局会议强调要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制;住建部等九部委则发布通知,在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,北京、广州、上海等热点城市均出台发展购租并举制度的细则,房地产市场长效机制轮廓越来越清晰。

报道称,热点城市纷纷跟进,广州等城市将加快构建租购并举的住房体系,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。该报道认为,这是中国楼市降温长效机制启航的一个重要节点。

义乌率先推进宅基地“三权分置”

这两天,义乌市福田街道江北下朱村村民金景兴喜笑颜开,他与村里的其他260户村民,领到了盼望已久的不动产证。在义乌,这样的场景已出现多次,2017年,全市共颁发农房不动产证2万多本。义乌举全市之力深入推进农村土地制度改革,改革红利持续释放,农村和农民受益明显。

2015年3月,义乌被列为全国农村土地制度改革试点地区以来,在守牢“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的基础上,积极推进理论创新和实践探索,盘活农村居民的“沉睡资产”。同年4月,义乌在全国率先提出农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系设计。2016年4月26日,义乌市委、市政府印发了《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》,明确在落实宅基地所有权和保障集体经济组织成员资格权的前提下,允许宅基地使用权通过合法方式有条件转让。由此,义乌基本确立了宅基地制度改革中的宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系。

改革激活一池春水。义乌市国土资源局相关负责人表示,基于宅基地制度改革中“三权分置”的顶层设计,义乌已对宅基地的取得置换、明晰产权、抵押担保、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理等七方面进行了制度创新,在此制度框架下积极推进先行先试,改革多项成果位列全国第一。

在农村宅基地制度改革中,义乌坚持维护农村宅基地集体所有权,固化宅基地资格权,完善宅基地使用权,既保障了农民的基本居住权利,又最大限度促进了宅基地价值的增值,增加了农民的财产性收入,助力乡村振兴。

为完善城乡地价体系,建立城乡统一的建设用地市场,2017年6月12日,义乌建立全国首个农村宅基地基准地价体系并正式公布了《义乌市宅基地基准地价》。截至目前,义乌当地24家金融机构累计发放农民住房抵押贷款6763笔,贷款金额32.23亿元,贷款余额30.30亿元,占全国试点地区总量的三分之一以上。