乐政〔2021〕10号

南乐县人民政府

关于印发南乐县农村宅基地和村民自建住房管理暂行办法（试行）的通知

各乡（镇）人民政府，县政府有关部门：

《南乐县农村宅基地和村民自建住房管理暂行办法（试行）》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

  2021年8月10日

南乐县农村宅基地和村民自建住房

管理暂行办法（试行）

第一章 总 则

第一条  为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》等法律、法规和《中共中央办公厅、国务院办公厅关于推进基层整合审批服务执法力量的实施意见》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强宅基地管理的通知》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》等国家和省市有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本县行政区域内城市规划区之外的农村宅基地和村民自建住房管理。农村宅基地是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

第三条  农村村民申请自建住房必须具备本村级组织成员或村民资格。宅基地的所有权属于集体所有，个人只有使用权。因实施村庄规划、国家建设或城乡改造需要调整宅基地的，原宅基地使用权人应当服从。

第四条  充分保障农户资格权和农民房屋的财产权。村民建住宅必须符合国土空间规划和村庄规划；鼓励农村村民在本村级组织内部向符合宅基地申请条件的农户以赠与、转让、置换等方式流转宅基地；不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”；严禁向本村级组织以外的单位或个人流转宅基地；严禁以任何形式非法将其他土地转为宅基地；严禁违法收回村民合法取得的宅基地；严禁城镇居民在农村购买宅基地；严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈地、买卖宅基地。严格控制整村撤并，规范实施程序，加强监督管理。

第五条  农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地使用标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，编制年度宅基地用地计划并通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地和房屋不动产登记。

住房城乡建设部门负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡（镇）政府对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责引导村民住房建筑风貌，组织编制村民自建住房设计图册，组织建筑工匠培训和管理。

市场监管部门负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。

各乡（镇）负责本行政区域内农村村民住宅用地审批管理等工作，要切实履行属地责任。组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作、优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，为农民提供便捷高效的服务。

林业、电力、水利、交通等部门依照各自职责，协同实施本办法。

第二章 规划建设

第六条  乡（镇）政府要建立乡村规划建设委员会，确定乡（镇）主要负责人担任主任，在深入研究村庄人口变化、区位条件和发展趋势的基础上，逐村明确集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、整治改善类、搬迁撤并类等类型，对短时间内难以确定类型的村庄可暂不分类。合理确定村庄布局和规模，统筹村庄基础设施、公共服务设施布局，组织本行政区域村庄规划编制工作。

乡（镇）政府严格遵循“先规划后建设、不规划不建设”的原则，依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，经村民会议或者村民代表会议讨论同意后，报县政府审批。村庄规划一经批准必须严格执行，任何单位和个人不得随意调整和变更，在规划宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。

第七条  农村村民一户只能拥有一处宅基地。另址新建、空闲宅基地、新规划的宅基地面积严格按照167平方米执行；原址翻建可按房地一体登记确权的面积执行，原址改建、扩建的不得超过房地一体登记确权面积。对历史形成的“一户多宅”问题，鼓励闲置宅基地有偿退出。

村庄规划中要对村民自建住房标准作出统一安排，总高不超过10米，单层住房高度不超过4米，原则上不规划建设三层以上（含三层）的住房，平均每层高不得超过3.6米，需建设三层以上住房的，要征得村民委员会以及利益相关方的同意，纳入村庄规划。

第八条  村民自建住房实行土地利用计划管理。

乡（镇）政府每年要以村为单位，汇总并上报提出下一年需要保障的农村村民住宅建设用地计划指标需求；县农业农村部门组织各乡（镇）进行年度农村村民住宅建设用地需求情况统计调查；县自然资源部门按规定保障计划指标，并会同县农业农村部门具体落实，计划指标实行单列安排，按照不低于年度新增建设用地计划指标5%的安排，年底实报实销，年度不足的，下一年度优先安排。

第九条  县农业农村部门指导乡镇、村坚持改革创新，积极探索闲置宅基地及农房盘活利用方式。支持农户或集体经济组织在不丧失农户房屋所有权和宅基地使用权的前提下，以自主经营、合作经营、委托经营等方式，利用闲置宅基地和农房依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等，增加农民财产性收入；按照国家统一部署，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的、建新退旧的宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

第十条  县住建部门要结合我县村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册20套以上，无偿提供给村民使用。乡（镇）政府要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册，引导村民按照设计图册建设住房。县住建部门应当建立农村建筑工匠名单。

第三章 宅基地审批管理

第十一条  乡（镇）政府要指定一个窗口，公布审批流程，村民自建房设计图册要在服务窗口进行展示，引导村民按照设计图册进行建设，并将电子版对需要的村民免费发放。明确专门机构、确定至少两名专职人员负责宅基地审批和管理工作，对外受理宅基地村民自建住房的申请，组织农业农村、自然资源、房屋建设管理等相关机构，实行联审联批制度。农业农村机构具体负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级组织审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源机构具体负责审查用地建房是否符合国土空间规划、村庄规划及用途管制要求，地质条件是否符合建房要求；其中涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。涉及林业、电力、水利、交通等管理的要及时征求意见。优先审批使用村内空闲宅基地，严格控制新增宅基地。

第十二条  符合下列条件之一的村民，以户为单位可以申请新建或对原有住房进行翻建、改建或扩建：

（一）农村村民户无宅基地的;

（二）农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的;

（三）因国家、集体建设需要，原有宅基地或住房被占用或拆迁需要安置的（多处住宅或剩余部分超标除外）；

（四）因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；

（五）因现有住房属危房或其他原因，确需翻建、改建或扩建的；

（六）法律法规规定的其他情形。

第十三条  有下列情形之一的，申请新建不予批准： 

（一）申请人年龄未满18周岁的；

（二）户口已迁出且没有被认定为本村级组织成员的； 

（三）宅基地选址不符合县、乡（镇）国土空间规划和村庄规划的； 

（四）不符合“一户一宅”，申请新宅基地，拒绝弃旧的； 

（五）将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请新宅基地的； 

（六）原有宅基地面积已达到两户及两户以上宅基地面积标准，要求分户申请新宅基地的； 

（七）五保户或政府纳入集中供养的；

（八）法律、法规不得批准的其他情形。

有下列情形之一的，农村居民不得翻建、改建或扩建原住宅，但是危房改造除外： 

（一）宅基地不符合县、乡（镇）国土空间规划和村庄规划的； 

（二）原住宅已被列入征收拆迁范围的、拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的； 

（三）原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留建筑风貌的；

因住宅所有权人死亡，继承人不符合“一户一宅”规定或非本村集体组织成员的，依法继承房屋所有权后，不得对该房屋修缮、翻建、改建或扩建。

第十四条农村村民自建住房按“个人申请、村级审查、乡（镇）级审批、县级备案”的审批模式，实行“审批程序公开、申请条件公开、申请人名单公开、审批结果公开”的审批制度。

第十五条  村民申请用地建房，要求提供真实资料，主动履行建房各项程序，并持下列资料向所在村级组织提出申请：

（一）按照要求填写的《农村宅基地和村民自建住房申请表》和《农村宅基地使用承诺书》；

（二）申请人的身份证及户口簿复印件；

（三）申请异址新建住房的，需提交同意退出的《农村宅基地使用承诺书》，分户居住或者其它不需拆除原宅基地上建筑物的情形除外；

（四）原址翻建、改建、扩建的需提供房地一体登记确权证书原件。

第十六条  村级组织接到村民宅基地和建房申请后，5个工作日内对村民所提交的资料进行审查，重点审查提交的材料是否真实有效，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民会议讨论，讨论通过后将结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。

公示无异议或者异议不成立的，由村级组织签署意见，报送乡（镇）政府；未通过的，由村级组织告知申请人未通过原因。

第十七条  乡（镇）政府专门机构从接到村级组织报送材料后，组织农业农村、自然资源、房屋建设管理等有关机构按照“三到场”的要求进行实地审核。

在受理后7个工作日内，会同有关部门到现场勘查。核查是否符合建房条件，勘查用地四至、面积、地类、规划等。符合条件和政策的，出具联审联办意见，填写《农村宅基地和村民自建房（规划许可）审批表》，并绘制宅基地坐落平面位置图。

经现场核查。有异议的，不予批准，由乡（镇）专门机构书面告知建房申请人和村级组织，并说明理由。对无异议、资料不齐全的，书面通知村级组织，由申请人限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。

无异议、资料齐全且不涉及农用地转用的，由乡（镇）政府根据各机构联审结果，自收到申请资料之日起5个工作日内完成《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》，出具《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

第十八条  经批准用地建房的农户，取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，在开工前向乡（镇）政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡（镇）政府要在收到资料5个工作日内，组织农业农村、自然资源等有关部门和村协管员到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场定界、放线，并绘制宅基地坐落平面位置图。

丈量放线后方可动工，并严格按照批准的内容、标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设，未经开工查验，不得动工。

第十九条  房屋竣工后，建房户应当向乡（镇）政府申请竣工验收。乡（镇）政府自收到申请5个工作日内，应及时组织村民、施工负责人、技术人员和村协管员进行实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房，验收合格的，在《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》出具验收意见。

第二十条  竣工验收合格后，由建房户持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其它规定的材料向不动产登记部门申请办理不动产登记手续，核发不动产权证书。

第二十一条  村民应当自取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》之日起2年内开工建设。逾期未开工建设且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，农村宅基地批准书和建设规划许可证失效。

需要延长期限的，应当在期限届满30日前向乡（镇）提出申请办理延期手续，经批准延期的，延期不得超过6个月。

农村宅基地批准书和建设规划许可证失效后可以重新申请。

乡（镇）政府专门机构要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，每月5日前把上月审批情况及验收情况报县农业农村、自然资源部门备案。

第二十二条  县住建部门要建立建筑工匠培训制度，要会同乡（镇）政府组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。村民建设三层以上（含三层）或有地下室的住房，必须选择具备资质的施工单位，经乡（镇）政府审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等有关法律、法规纳入工程质量安全监管范围。

第二十三条  乡（镇）政府应当对村民建房实施质量和安全监督。村民应当与施工队伍签订施工合同或协议，并约定质量和安全责任。施工单位要按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，使用合格的建筑材料和建筑配件、设备，在施工中要采取安全措施，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。

村民建房的质量和安全监督也可以委托符合条件的第三方质量安全管理机构实施。

村民确需在原有住房上加层的，在保证质量和安全的基础上，要按照新建住房程序进行审批和监管。

第二十四条  乡（镇）政府要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的建设主体提供有关资料；

（二）进入施工现场进行检查；

（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。

有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡（镇）政府要及时向上一级政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房城乡建设等有关部门报告。

第二十五条  严格落实农村宅基地建新退旧管理。宅基地申请人在村镇规划区内新选址申请宅基地时，应同时与本村级组织签订承诺书，承诺将老宅基地交回本村级组织，将老宅基地使用权证按法定程序办理注销登记手续，并将原宅基地上的房屋拆除后退还所属的村级组织。

第二十六条  有下列情形之一的，村级组织报经乡（镇）政府批准，可以收回宅基地使用权：

（一）为乡（镇）公共设施和公益事业建设，需要占用宅基地的；

（二）为实施空间规划、村庄规划进行旧村改造，需要调整宅基地的；

（三）擅自改变宅基地用途或非法转让宅基地的；

（四）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；

（五）住宅所有权人死亡，没有继承人的；

（六）住宅所有权人死亡，有继承人，继承人不符合“一户一宅”规定或非本村集体组织成员的；

（七）自宅基地使用批准文件之日起两年内未动工建设或空闲、房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；

（八）法律、法规规定的其他情形。

依照前款第（一）项、第（二）项规定收回宅基地，对土地使用权人应当给予适当补偿。

第二十七条  经依法批准的农村宅基地，乡（镇）政府和村级组织应及时公开审批结果。 

第四章  宅基地使用权流转

第二十八条  宅基地使用权可以在本村级组织成员内部以赠与、转让、置换等方式进行流转。宅基地使用权流转的，地上房屋及附着物所有权一并流转。不允许转让给本村级组织以外的人员或者组织。

鼓励村集体将退出的宅基地复垦为耕地，复垦新增耕地验收合格后，土地增减挂钩指标纳入指标交易平台。

对农村建新弃旧退出或超面积退出后形成的闲置地、废弃地以及“空心村”等，鼓励村集体开展农村土地整治、进行盘活利用。

进城落户的村民依法保留其原来合法取得的宅基地使用权，也可以自愿有偿退出宅基地。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

第二十九条  流转的宅基地应符合以下条件：

（一）符合国土空间总体规划和村庄规划；

（二）宅基地使用权及地上房屋所有权无权属争议；

（三）转让人转让、赠与宅基地后，能够保障基本居住需要的；

（四）受让人、受赠人、置换人应为在本村级组织内部符合宅基地申请新建条件的人员；

（五）法律法规规定或者经县级以上人民政府认定的其他情形。

第三十条  流转宅基地应按下列程序申报：

（一）申请。转让、赠与、置换宅基地的双方当事人应当同时向所在村级组织申请，经成员（代表）会议同意后，由所在农村集体经济组织将双方的相关信息公示，公示期不少于7个工作日，公示无异议或者异议不成立的，报送村级组织审核；

（二）审核。村级组织审核通过的，报送乡（镇）审批；

（三）审批。乡（镇）派员调查，符合条件的，双方签订转让、赠与或置换协议，协议见证方为村与乡（镇），签名并加盖公章，并给与审批，审批结果予以公示，满7个工作日后颁发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；

（四）转移登记。以转让、赠与、置换方式流转的，当事人应当依据《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》按照相关要求办理不动产转移登记。

第三十一条  以分户、流转为主要方式，依法依规、稳妥有序、分阶段处理历史上形成的宅基地超面积、一户多宅等问题。

第五章  监督管理

第三十二条  按照省市指导、县级主导、乡（镇）主责、村级主体的要求，建立健全宅基地管理机制。县农业农村、自然资源、住房城乡建设、市场监管等部门要根据工作职责，加强对乡（镇）政府农村宅基地管理和村民自建住房工作的指导。

第三十三条  按照“谁审批、谁管理”的原则，根据乡级综合执法改革要求，乡（镇）政府成立乡（镇）综合执法机构，负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为，严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、行政执法决定法制审核制度，做到严格规范公正文明执法。

第三十四条  乡（镇）政府、村级组织要建立完善农村用地建房动态巡查制度。及时受理群众举报，对外公布宅基地违法举报电话，畅通受理举报渠道。

第三十五条  未依法取得宅基地批准书或者未按照规划许可的规定进行建设的，由乡（镇）政府责令停止建设，视情况依法依规予以处理。对新建超标准多占的土地、建新弃旧不按规定退还老宅基地的、非法批准占用的宅基地，按非法占地处理，非法占用的土地由乡（镇）政府责令退还，并责令限期拆除建筑物，坚决遏制宅基地超面积占用。

第三十六条  村级组织在乡（镇）政府指导下，制定完善宅基地民主管理办法，将宅基地和村民住房建设管理内容纳入村规民约，引导村民依法依规用地建房。建立村级宅基地协管员制度，要在村级组织负责人中明确至少1人兼任协管员，在村民申请建房过程中全程参与，及时发现和制止各类违法违规建房行为，对不听劝阻、拒不改正的及时向乡（镇）政府报告。

第三十七条  乡（镇）政府及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，由有权机关依法予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章  附 则

第三十八条  本办法施行过程中，法律、法规、规则另有规定的，从其规定。

第三十九条  县农业农村、自然资源等部门依据各自职责，对本办法的具体应用问题进行解释。

第四十条  本办法自发布之日起试行。

附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2．农村宅基地使用承诺书

3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4．乡村建设规划许可证

5．农村宅基地批准书

6．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见

附件1

附件2

农村宅基地使用承诺书

因（1．分户新建住房；2．按照规划迁址新建住房；3．原址改、扩、翻建住房；4．其他）需要，本人申请在      乡（镇、街道）      村      组使用宅基地建房，现郑重承诺：

1．本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效；

2．宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置和面积动工建设，在批准后      月内建成并使用；

3．新住房建设完成后，按照规定     日内无偿退出原有宅基地。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：     

年   月   日

附件3

农村宅基地和建房（规划许可）审批表

附件4

      附件5

       农村宅基地批准书             农村宅基地批准（存根）

                                                                                     农宅字         号                                                                                                                    农宅字               号

附 图                            农宅字                        号

附件6